Kroky súvisiace s vypracovaním znaleckého posudku:
1)Zadováženie potrebných podkladov pre jednotlivé typy nehnuteľností
Pred samotným zadaním vypracovania znaleckého posudku je potrebné aby si zadávateľ/objednávateľ zabezpečil čo najviac z nasledovných podkladov (podklady doložené pri obhliadke výrazne skracujú čas odovzdania posudku):
Byt
- List vlastníctva – aktuálny ( vytvorený cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Kópia katastrálnej mapy na pozemky na ktorých stojí dom v ktorom sa byt nachádza (vytvorená cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Doklad o veku domu (vydá správca domu), alebo kópia kolaudačného (užívacieho) rozhodnutia resp. vyjadrenie obce o začatí užívania bytovej budovy ; pokiaľ sa jedná o byt vytvorený nadstavbou alebo vstavbou, tak sú potrebné doklady o veku jednak pre dom, jednak pre byt (nadstavbu alebo vstavbu)
- Nadobúdacie doklady aktuálneho vlastníka bytu (napr. kúpna zmluva, zmluva o prevode vlastníctva,darovacia zmluva, dedičské rozhodnutie a pod)
- Pôdorys bytu
Rodinný dom
- List vlastníctva – aktuálny (vytvorený cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Kópia katastrálnej mapy na pozemky na ktorých stojí dom, aj na priľahlé pozemky (vytvorená cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Doklad o veku domu – kópia kolaudačného (užívacieho) rozhodnutia resp. vyjadrenie obce o začatí užívania rodinného domu
- Projektovú dokumentáciu stavby - pôdorysy jednotlivých podlaží rodinného domu, rezy, pohľady, situácia
Nebytový priestor
- List vlastníctva – aktuálny ( vytvorený cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Kópia katastrálnej mapy na pozemky na ktorých stojí dom v ktorom sa nebytový priestor nachádza (môže byť vytvorená aj cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Doklad o veku domu (vydá správca domu), alebo kópia kolaudačného (užívacieho) rozhodnutia resp. vyjadrenie obce o začatí užívania bytovej budovy; pokiaľ sa jedná o nebytový priestor vytvorený nadstavbou alebo vstavbou, tak sú potrebné doklady o veku jednak pre dom, jednak pre nebytový priestor (nadstavbu alebo vstavbu)
- Nadobúdacie doklady aktuálneho vlastníka nebytového priestoru (napr. kúpna zmluva)
- Pôdorys nebytového priestoru
- Nájomné zmluvy na nebytový priestor, alebo zoznam nájomcov (názov, výmera prenajatej plochy, cena za prenájom za rok bez platieb za služby spojené s nájmom
Rozostavaný rodinný dom
- List vlastníctva – aktuálny (vytvorený cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Kópia katastrálnej mapy na pozemky na ktorých stojí dom, aj na priľahlé pozemky – v prípade že rozostavaná stavba už je zakreslená v katastrálnej mape aj tú
- Geometrický plán na zameranie rozostavanej stavby, ktorý musí byť potvrdený príslušnou správou katastra nehnuteľností (červená pečiatka katastrálneho úradu)
- Stavebné povolenie – overené v stavebnom konaní, opatrené pečiatkou stavebného úradu
- Projektovú dokumentáciu stavby (kompletnú) – overené v stavebnom konaní, opatrené pečiatkou stavebného úradu
Prevádzková budova / Hala
- List vlastníctva – aktuálny (vytvorený cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Kópia katastrálnej mapy na pozemky na ktorých stojí budova a na priľahlé pozemky (môže byť vytvorená cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Doklad o veku budovy – kópia kolaudačného (užívacieho) rozhodnutia resp. vyjadrenie obce o začatí užívanie budovy; pokiaľ sa jedná o budovu s nadstavbami alebo prístavbami, tak sú potrebné doklady o veku jednak pôvodnej budovy, jednak pre jednotlivé nadstavby alebo prístavby, poprípade doklad o celkovej rekonštrukcii budovy
- Projektová dokumentácia budovy
- Nájomné zmluvy na budovu ako celok alebo jej časti (ak existujú aktuálne živé nájmy), alebo zoznam nájomcov (názov, výmera prenajatej plochy, cena za prenájom za rok bez platieb za služby spojené s nájmom)
Pozemok
- List vlastníctva – aktuálny (vytvorený cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Kópia katastrálnej mapy na posudzované pozemky (môže byť vytvorená cez kataster portál alebo kataster nehnuteľností)
- Geometrický plán s vyznačenými zmenami hraníc pozemkov, ktorý musí byť potvrdený príslušnou správou katastra nehnuteľností (v rozpiske červená pečiatka katastrálneho úradu)
- Iné doklady – napr. Územnoplánovaciu informáciu „UPI“ , Územné rozhodnutie, Stavebné povolenie
Pri vypracovaní znaleckého posudku vychádza znalec z podkladov, ktoré mu predložil zadávateľ znaleckého posudku.
2)Obhliadka nehnuteľnosti
Samotný proces vypracovania každého znaleckého posudku začína vykonaním obhliadky nehnuteľností (tzv. miestne šetrenie), ktorej termín a čas sa dohodne po vzájomnej dohode medzi zadávateľom a znalcom. Obhliadka nehnuteľnosti (bytu, domu, stavby) slúži na to, aby sa zistil technický stav hodnotenej nehnuteľnosti. Tieto informácie zisťujú rozlohu nehnuteľnosti, vek stavby, materiálno-konštrukčné riešenie stavby, vnútorné vybavenie nehnuteľnosti, oboznámenie sa s vykonanými modernizáciami, rekonštrukciami a podobne. Nasleduje fotodokumentácia interiéru a exteriéru (vrátane sociálneho zariadenia, kuchyne, pivničných priestorov...) - Z tohto hľadiska nemusíte mať obavy, znalci sú zo zákona viazaní mlčanlivosťou. Vykoná sa meranie rozmerov (u bytov interiéru, u rodinných domov exteriéru a ďalšie u ostatných stavieb). K rodinným domom či iným stavbám prislúcha aj ich príslušenstvo (vonkajšie úpravy ako ploty, prípojky inžinierskych sietí, spevnené plochy, drobné stavby a pod...) a obhliadka sa týka aj týchto stavieb. Určiť presné trvanie obhliadky je možné len orientačne (napr. byt cca 30-45 min, u RD zväčša dlhšie), čas obhliadky závisí od veľkosti nehnuteľnosti a jej technického stavu. Iný je pre byt, iný čas pre rodinný dom či prevádzkovú budovu.
3)Lehota
V prípade jednoduchších nehnuteľností je štandardná doba na vypracovanie znaleckého posudku približne 3-5 dni, v prípade ostatných nehnuteľností je táto doba závislá od dohody medzi znalcom (približne 5-7 dní). Doba vypracovania znaleckého posudku samozrejme závisí aj od poskytnutých podkladov, v prípade ich absencie sa samozrejme predlžuje. Na základe individuálnej dohody možnosť expresného vypracovania znaleckého posudku.
4)Znalečné
Honorár za znalecké úkony (znalečné) je stanovovaný v súlade s právnymi predpismi SR – vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR číslo 491/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. Vo väčšine prípadov závisí na dohode medzi znalcom a zadávateľom.
